부동산 경매 순서와 용어 정리

부동산 경매를 시작할 때 가장 큰 벽이 용어 정의입니다. 경매 순서와 기본적인 용어를 숙지하면 투자 공부 속도가 더 빨라집니다. 한 번만 제대로 개념을 안다면 다른 경매 책을 읽어도 어떤 내용인지 금방 금방 이해가 잘 되실 것입니다. 부동산 경매 순서와 기본적인 용어를 정리해보았습니다.

경매 순서

※ 총 6개월 정도 걸리지만 투자자가 관여된 기간(5번~11번)은 2~3개월 정도입니다.

1. 채권자가 경매 신청

2. 법원은 '경매개시결정'

3. 감정평가사가 부동산 가치 평가

4. 배당요구 종기결정 및 신청(채권자에게 돈을 나눠주기 위해 신청받는 것, 돈을 받아야 하는 권리자는 법원이 정한 배당요구 종기일까지 필요서류를 첨부해 신청해야 합니다.)

5. 매각기일(입찰일), 당일에 입찰서와 보증금을 제출

6. 최고가 매수 신고인(낙찰자) 낙찰

7. 7일 후 '매각허가결정'이 내려짐(이 기간 동안 낙찰을 받고나서 해당 물건에 중대한 하자가 있거나 법원 서류에 문제가 있는 것을 발견한 경우에 낙찰자는 매각불허가 신청을 할 수 있습니다.)

8. '매각허가결정' 1주일 이내에 법원은 불허가 신청을 받음(이의 신청이나 즉시 항고가 없으면 비로소 매각허가결정이 '확정'되고 낙찰자가 낙찰이 됩니다.)

9. 법원은 대금 지급 기한을 정해 통지서를 매수인에게 발송

10. 매각허가 확정일로부터 통상 4주 안에 낙찰 잔금을 납부

11. 납부 하면 부동산 소유권 취득 완료

12. 낙찰자가 매각 대금을 모두 납부하면 법원은 배당 기일을 정해 이해관계인과 배당을 요구한 채권자에게 통지하고 배당을 실시합니다.

경매 용어 정리

경매

법원에서 채무자의 부동산을 입찰을 통해 매각하고, 그 매각 대금으로 채권자에게 빌려준 돈을 반환해 주는 절차로, 법적 제도입니다. 경매로 나온 부동산은 채무자가 돈을 빌릴 당시에 담보로 설정된 것이기 때문에 빌린 돈을 갚지 않을 경우 채권자에게 돈을 돌려주기 위해 담보 부동산을 처분하는 과정입니다.

유찰

입찰자가 없어서 무효가 되는 것입니다. 다음 입찰 기일(날짜)에는 20% 또는 30% 낮아진 최저 매각 가격으로 경매가 다시 진행됩니다. 다음 입찰기일에 최저 매각 가격 이상의 금액을 쓰면 됩니다.

점유자

낙찰 받은 부동산에 기거하고 있는 사람입니다. 임차인일 수도 있고 소유자일 수도 있습니다.

명도

낙찰받은 부동산을 점유하고 있는 사람에게 해당 부동산을 인도받는 일련의 과정입니다. 이사하는 것이라고 생각하면 쉽습니다.

이사비

낙찰자가 이사비를 반드시 주어야 할 법적 책임이 있는 것이 아니나, 원만한 협의점을 찾기 위해서는 이사비를 주곤 합니다. 

권리분석

경매로 진행되는 부동산에 '인수되는 권리'가 있는지 없는지를 판단하는 것입니다.

주택 임대차보호법

주택 임차인이 보증금을 반환받을 수 있도록 민법에 특별히 규정한 것입니다. 상가 임차인을 보호하기 위한 상가 건물 임대차 보호법도 있습니다.

인도명령

인도명령이 결정되면 법원의 집행관들이 낙찰받은 부동산의 점유자를 직접 내보내 주는 강제집행을 신청할 수 있습니다. 과도한 이사 비용 요구하며 부동산을 비워주지 않을 시 법적 인도명령 제도를 이용하면 협의점을 찾기 쉽습니다.

 

부동산 경매라는 것이 무지막지하게 느껴질 수도 있지만 경매가 본격적으로 진행되기 전, 경매 사건에 대해 대비할 수 있도록 임차인을 비롯한 사건 당사자에게 정해진 절차에 따라 경매를 고지하고 진행합니다. 따라서 낙찰자가 잔금을 납부하고 소유권을 이전한 후에는 계속해서 점유할 수 없다는 사실을 전 소유자나 임차인도 충분히 잘 알고 있고 있습니다. 그들에게 부당한 일은 아니니 부동산 경매라는 제도를 잘 이용하여 투자를 해보도록 합시다.