임차인 권리 분석 중 우선 변제 확보 조건에 대해 알아보겠습니다. 우선 변제권 확보 조건은 확정일자를 받고 배당요구 종기일(배당 요구 마감일)까지 배당요구를 하고 마감일까지 대항력을 유지하면 우선 변제권을 확보할 수 있습니다. 소액 임차인을 위한 최우선 변제권에 대해서도 알아보겠습니다.
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+ 임차인 권리 분석 1탄
우선 변제권이란
우선 변제권이란 임차인이 우선하여 배당받을 수 있는 권리입니다.
임차인 배당 받으려면 우선 변제권(확정일자와 대항력)을 확보해야 합니다. 하지만 대항력을 확보했다고 해서 경매 절차에서 무조건 배당받을 수 있는 것은 아닙니다. 낙찰되면 돈을 받기 위한 권리들은 설정 일자 순서에 따라 배당이 됩니다. 즉, 순서대로 배당이 되는 것입니다. 임차인의 배당은 '우선변제권'을 취득한 날을 기준으로 그 순서가 정해집니다
확정일자와 대항력 갖는 법
임대차 계약서 원본을 가지고 주민센터에 방문하면 확정일자 도장을 받을 수 있습니다. 임차인은 확정일자를 받고 배당요구 종기일 이내에 배당요구를 하고 종기일까지 대항력을 유지하면 우선 변제권을 확보할 수 있습니다.
이 요건을 다 갖추면 전입신고일과 확정일자 받은 날 중 더 늦은 날짜를 기준으로 배당을 받는습니다. 즉, 이사한 날 바로 전입 신고과 확정일자 받아야 하는 이유이기도 합니다.
소액 임차인을 위한 최우선 변제권
최우선 변제권이란, 보증금이 소액인 임차인이 경매 사건의 배당 절차에서 다른 채권자보다 최우선 하여 보증금 중 일정 금액을 먼저 돌려받을 수 있도록 한 권리로, 사회적 약자인 소액 임차인의 재산을 보호하기 위한 권리입니다. 어떤 권리보다 소액임차인이 무조건 1등으로 배당받을 수 있습니다. 전입 및 확정일자와 상관없이 법에서 정한 소액보증금에 해당하는 임차인에게 최우선적으로 배당받을 수 있게 해 줍니다. 말소기준 권리보다 후순위 임차인이라도 배당받을 수 있습니다.
하지만, 최우선 변제금액은 낙찰 가액의 1/2을 넘지 못합니다. 최우선변제금액이 2천만 원인데 낙찰가가 3천만 원이라면 실제로 임차인은 낙찰가의 절반인 1,500만 원만 돌려받을 수 있습니다.
예를 들어 소액 임차인이면 먼저 보증금의 일부(범위 내)를 먼저 받고 그다음 권리인 근저당권자가 두 번째로 받고 나머지 금액을 소액보증 금자가 세 번째로 또 받습니다. 소액보증금이라 대부분 낙찰자에게 인수되는 금액은 없습니다.
소액임차인 보증금 범위와 최우선 변제금액
| 기준시점 | 지역 | 소액 임차인 보증금 범위 | 최우선 변제금액 |
| 1990.2.19~ | 서울특별시, 직할시 | 2,000만원 이하 | 700만원 |
| 기타지역 | 1,500만원 이하 | 500만원 | |
| 1995.10.19~ | 특별시 및 광역시(군지역 제외) | 3,000만원 이하 | 1,200만원 |
| 기타 지역 | 2,000만원 이하 | 800만원 | |
| 2001.9.15~ | 수도권 정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역 |
4,000만원 이하 | 1,600만원 |
| 광역시(군지역과 인천광역시 제외) | 3,500만원 이하 | 1,400만원 | |
| 그 밖의 지역 | 3,000만원 이하 | 1,200만원 | |
| 2008.8.21~ | 수도권 정비계획법에 의한 수도권 중 과밀억제권역 |
6,000만원 이하 | 2,000만원 |
| 광역시(군지역과 인천광역시 제외) | 5,000만원 이하 | 1,700만원 | |
| 그 밖의 지역 | 4,000만원 이하 | 1,400만원 | |
| 2010.7.26~ | 서울특별시 | 7,500만원 이하 | 2,500만원 |
| 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외) |
6,500만원 이하 | 2,200만원 | |
| 광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 |
5,500만원 이하 | 1,900만원 | |
| 그 밖의 지역 | 4,000만원 이하 | 1,400만원 | |
| 2014.1.1~ | 서울특별시 | 9,500만원 이하 | 3,200만원 |
| 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외) |
8,000만원 이하 | 2,700만원 | |
| 광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 |
6,000만원 이하 | 2,000만원 | |
| 그 밖의 지역 | 4,500만원 이하 | 1,500만원 | |
| 2016.3.31~ | 서울특별시 | 1억원 이하 | 3,400만원 |
| 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외) |
8,000만원 이하 | 2,700만원 | |
| 광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 세종특별자치시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 |
6,000만원 이하 | 2,000만원 | |
| 그 밖의 지역 | 5,000만원 이하 | 1,700만원 | |
| 2018.9.18~ | 서울특별시 | 1억 1천 만원 이하 | 3,700만원 |
| 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외), 용인시, 세종특별자치시, 화성시 |
1억원 이하 | 3,400만원 | |
| 광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 김포시, 광주시 및 파주시 |
6,000만원 이하 | 2,000만원 | |
| 그 밖의 지역 | 5,000만원 이하 | 1,700만원 | |
| 2021.5.11~ | 서울특별시 | 1억 5천만원 이하 | 5,000만원 |
| 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외), 용인시, 세종특별자치시, 화성시 및 김포시 |
1억 3천만원 이하 | 4,300만원 | |
| 광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 및 평택시 |
7,000만원 이하 | 2,300만원 | |
| 그 밖의 지역 | 6,000만원 이하 | 2,000만원 |
최우선 변제권 확보 3가지 조건
○ 경매 기입등기 이전에 '대항력'(부동산 인도 및 점유, 전입신고)을 갖춥니다. 확정일자는 갖추지 않아도 됩니다.
○ 보증금 액수가 주택 임대차 보호법에서 정한 '소액보증금의 범위'에 해당되어야 합니다.(위 표 참조)
○ 배당요구 종기일(배당요구 마감일) 이내에 '배당요구'를 하고 종기일(마감일)까지 대항력 요건을 유지합니다.
※ 소액 임차인을 위한 최우선 변제권은 우선 변제권과 다른 의미입니다.
배당 순위 알아보는 법
말소기준 권리 확인 → 말소기준 권리 설정일과 전입일, 확정일자 비교 → 대항력 및 우선변제권 여부 판단
ex) 말소기준 권리가 제일 먼저라면 나머지는 다 소멸되기 때문에 임차인의 보증금 신경 안 써도 되고 낙찰자에게 인수되는 금액도 없습니다.
ex) 낙찰가가 3억, 임차인의 전세보증금이 2억 일 경우 우선 변제권(1등)이 있으면 임차인이 먼저 배당받기 때문에 낙찰자에게 인수되는 금액이 없습니다.
ex) 임차인이 대항력이 있으나(점유, 전입신고) 후 순일 경우 1등인 00은행 이 먼저 배당받은 후 남은 금액이 한도 내에서 배당받을 수 있습니다. 임차인이 배당받지 못한 나머지 보증금은 낙찰자가 인수해야 합니다.(만약 임차인이 대항력 없으면 낙찰자에게 돈을 받을 수 없습니다)
소액 임차인을 위한 최우선 변제권과 우선 변제권에 대해 알아보았습니다. 이 두 가지가 비슷하면서 다르기 때문에 꼭 구별하여 기억하시기 바랍니다.
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