분양가 상한제 뜻과 적용지역, 부작용 알아보기

정부 정권이 바뀌면서 부동산에 대한 강한 규제가 완화될 것이라는 기대가 높아지고 있습니다. 특히 대통령이 분양가 상한제를 완화하겠다는 의사를 밝혀 서울 지역의 분양가 상한제에 해당하는 지역의 기대심리가 높아지고 있습니다. 분양가 상한제의 뜻과 적용지역, 부작용에 대해 알아보겠습니다.

분양가 상한제의 의미

일정한 지역에서 아파트 등 공동주택을 분양할 때 일정한 기준으로 산정한 분양가격 이하로만 판매할 수 있게 하는 제도로 집값 안정을 위해 실시된 제도입니다.

적용지역

분양가 상한제 적용지역은 서울, 경기의 집값이 비교적 높은 지역이 대상입니다. 강남구, 서초구, 송파구 등 서울 27개 동이 민간택지 분양가 상한제 적용지역입니다. 

○ 공공택지 내 공동주택

○ 민간택지에서 아파트 분양 시 분양가 상한제가 적용되는 지역(동 기준)

→ 서울의 강남, 서포, 송파, 강동, 영등포, 마포, 성동, 동작, 양천, 용산, 중구, 광진, 서대문

→ 경기(광명, 소하, 철산, 하안, 창우, 신장, 덕풍, 풍산, 별양, 부림, 원문, 주암, 중앙)

→  서울 강서구 5개동(방화, 공항, 마곡, 등촌, 화곡), 노원구 4개 동(상계, 월계, 중계, 하계),  동대문구 8개 동(이문, 휘경, 제기, 용두, 청량리, 답십리, 회기, 전농), 성북구 13개 동(성북, 정룡, 장위, 돈암, 길음, 동소문동 2,3가, 보문동 1가, 안암동 3가, 동선동 4가, 삼선동, 1,2가), 은평구 7개 동(불광, 갈현, 수색, 신사, 증산, 대조, 역촌)

 ※ 도시형 생활주택, 재건축 등에서 조합원 공급분, 30세대 미만 주택 등에는 적용하지 않습니다.

분양가 상한제의 부작용

2019년, 중순 분양가 상한제도가 도입되자 건설사들은 원하는 분양가격을 책정하지 못하니 아파트 공급을 줄였습니다. 신축 아파트의 공급이 줄어들었지만 신축 아파트의 수요는 여전히 높습니다. 주변 시세에 비해 분양가가 크게 낮으니 청약 경쟁률이 올라갈 수밖에 없고, 주택청약의 가점제 체제로 가점이 낮은 젊은층 및 미혼층이 크게 불리해졌습니다. 청약과열로 인해 실제로 분양가상한제 시행 직후 서초구 서초동 '서초자이르네'는 청약 경쟁률 300.2:1을 기록했습니다.

 

분양가 상한제는 분양 가격에만 상한선을 지정하는 제도일 뿐, 분양 이후의 시세에 상한선을 두는 제도가 아닙니다. 전매제한 기간을 둔다지만 대부분은 이 경우 거주요건만 채우고 전세로 돌리는 등의 갖가지 방법을 동원합니다. 분양가상한제로 주위 단지들의 가격이 낮아지는 효과가 있다고 주장하지만, 오히려 상한제를 적용받은 단지들의 시세가 폭등했습니다. 분양가 상한제를 적용받은 서초구 서초동 래미안 에스티지, 마포구 공덕동 공덕 파크자이,동대문구 답십리동 래미안 위브 등은 분양가 대비 2배 이상 올랐습니다.

 

주택청약 당첨만 되면 수억 원의 시세차익을 얻을 수 있다 보니, 오히려 분양가 상한제로 인해 청약시장에 불필요한 초과수요가 몰렸습니다.

 

2022년 5월 23일, 원희룡 국토교통부 장관은 다음 달부터 분양가 상한제를 일부 개선하겠다고 밝혔습니다. 높아지는 물가와 원자재 가격 상승분을 고려해 주거 공급을 원활히 제공할 수 있도록 조정할 방침입니다. 시장 혼란을 우려해 전면 폐지가 아닌 개편을 할 계획이라고 밝혔습니다.