경매 권리 분석 시 소멸되지 않고 인수되는 권리 4가지

부동산 경매 시 대표적인 권리분석 3가지가 있습니다. 순서대로 '말소기준권리 찾기 → 인수되는 권리 찾기 → 임차인 권리 분석'입니다. 이를 통해 낙찰자에게 전가되는 권리(임차인의 보증금을 돌려줘야 하는 등)가 있는지 확인을 해야 합니다. 말소기준 권리 찾기에 이어 인수되는 권리에 대해 알아보겠습니다. 

 

인수되는 권리는 말소기준권리에서 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수되는 권리입니다. 뒷 순위에 있어도 소멸되지 않습니다.

1. 배당요구하지 않은 선순위 전세권

선순위 전세권자가 배당요구를 하면 전세권이 말소기준 권리가 되어 소멸합니다.(배당요구의 목적이 돈을 돌려받기 위한 것이기 때문에 배당요구 시 소멸합니다.) 만약 경매 신청도 하지 않고 말소기준 권리보다 선순위인 전세권인데 이 전세권자가 배당 요구도 하지 않으면 이 전세권은 낙찰자가 인수해야 합니다. 즉, 낙찰자가 전세권자 전세보증금 대신 반환해야 하는 것입니다. 따라서 해당 부동산을 소유하고자 한다면 인수해야 할 보증금을 감안하여 더 낮은 금액에 입찰해야 합니다. 대법원 '매각물건명세서'에 잘 나와있습니다. ex)전세권(전부), 전세권 설정등기

※ 임차인이 배당요구를 신청했다가, 취소할 수도 있습니다. 취소하면 배당요구를 하지 않은 것으로 간주됩니다.

2. 건물 철거 및 토지인도청구 가처분

돈이 목적이 아닌 어떤 특정한 행위를 하지 못하게 하는 것을 뜻합니다. 소유권 다툼이 있는 부동산에 대해 소송이 판결 나기 전에 해당 부동산이 양도된다면, 판결 후 또 다른 문제가 생기기 때문에 이런 상황을 막기 위해 소송과는 별도로 재빨리 가처분 신청을 하고 등기부등본에 기재해서 해당 부동산에 다툼이 있음을 제삼자에게 경고하는 것입니다. 가처분 등기를 하면 해당 부동산의 매매, 증여, 전세권, 저당권, 임차권의 설정 기타 일체의 처분 행위가 금지됩니다. 돈을 받기 위한 권리가 아니기 때문에 선순위 가처분은 말소기준 권리가 될 수 없으며 낙찰자에게 인수되고, 후순위 가처분은 소멸되는 것이 원칙입니다. 그러나 후순위 가처분이더라도 낙찰자에게 인수되는 경우가 있기 때문에, 이 경우에 후순위라 해도 인수되는 권리이므로 절대 입찰해서는 안 되는 물건입니다. 대법원 '매각물건명세서', '등기부등본'에 잘 나와있습니다.

3. 유치권

A가 B에게 집을 지어달라고 맡겼는데 A가 B에게 돈을 안 줬을 때를 가정해봅시다. B는 A로부터 돈을 받기 전까지 해당 부동산을 넘겨주지 않고 점유할 수 있는 권리가 있는데 이를 유치권이라 합니다. 유치권이 성립되는 물건은 낙찰자가 그 권리를 인수해야 하므로 주의해야 합니다. 유치권이 성립되는 조건이 몇 가지 있습니다. 실제로는 대부분 90%가 유치권 성립이 되지 않습니다. 유치권 유무는 등기부등본에 나오지 않기 때문에 매각 공고를 꼼꼼히 살펴보아야 합니다.

4. 법정지상권

건물은 토지 위에 존재합니다. 대부분 토지와 건물의 소유자가 동일하지만 그렇지 않은 경우, A가 B의 토지를 빌려 집을 지었다면 건물주는 A고 B는 토지의 주인입니다. 이때 A가 B의 토지를 빌려 임대차 계약을 하고 토지등기부등본에 '지상권'을 설정하면 이후에 토지의 주인이 바뀌더라도 건물주인 A는 계속 그 토지를 사용할 수 있습니다. 이렇게 다른 사람의 토지 위에 건물을 짓고 사용할 수 있는 권리가 '지상권'입니다.

그런데 토지와 건물의 소유자가 지상권 등기를 하지 않더라도 자동적으로 지상권 효력이 발생하는 경우가 있는데 이를 '법정지상권'이라 합니다. 법정지상권은 토지와 건물을 같은 사람이 소유하고 있다가 매매나 경매 등으로 인해 토지와 건물의 소유자가 달라졌을 때 건물주를 보호하기 위한 것입니다. 즉, 법정지상권이 성립되면 건물주는 새로운 토지 주인의 의사에 관계없이 해당 토지 위의 건물을 계속 사용할 수 있는 것입니다. 따라서 토지만 경매로 나온 물건에 법정지상권이 성립되는 건물이 있을 경우, 토지를 낙찰받더라도 마음대로 사용할 수 없으므로 주의해야 합니다.

법정지상권 유무는 등기부등본에 나오지 않기 때문에 매각 공고를 꼼꼼히 살펴보아야 합니다.

 

소멸되지 않고 낙찰자에게 인수되는 권리에 대해 간단히 알아보았습니다. 부동산 경매 초보는 우선 인수되는 권리는 제외한 소멸되는 권리를 찾아 처음부터 쉬운 경매에 도전하는 것이 좋을 듯합니다. 위와 같은 인수되는 권리가 있는 부동산은 많은 사람들이 꺼려하는 물건이기 때문에 이익이 큰 경우가 많습니다. 내공이 쌓인다면 쉽게 해내실 수 있을 것입니다.

 

+말소 기준 권리 5가지 

경매 입찰 시 권리 분석 하는 방법, 말소 기준 권리 알아보기