임차인 권리 분석 중 대항력 성립 요건

부동산 경매 시 대표적인 권리분석 중 하나인 임차인 권리 분석에 대해 알아보겠습니다. 대항력이란 임차한 주택이 경매로 인해 소유자가 변경되더라도 계약한 임대차 기간 동안 계속 거주할 수 있고, 그 기간이 종료되면 임차보증금을 모두 돌려받을 수 있는 임차인의 권리입니다. 

대항력 성립 요건

임대차 계약 후 '주택을 인도' 받아 실제로 점유해야 하고, 반드시 '전입신고'를 해야 하는 것이 조건입니다. 전입은 전입한 그다음 날부터 대항력이 발생합니다.(ex. 1/1일에 전입신고를 했다면 1/2일 오전 0시부터 대항력을 가질 수 있습니다). 경매가 진행되고 있는 동안 점유와 전입신고, 이 두 가지가 성립이 되지 않으면 대항력이 사라집니다. 만약 그 기간 중 이사를 가거나 다른 곳에 전입신고할 경우 대항력이 사라진다고 볼 수 있습니다. 대항력이 있으면 낙찰자가 보증금을 반환해줘야 합니다.

대항력의 소멸과 인수

대항력이 발생한 시점을 확인해야 합니다.

○ 대항력이 소멸하여 낙찰자에게 인수 되지 않는 경우

다른 권리와 마찬가지로 말소기준권리보다 후순위인 임차인은 대항력이 없으므로 낙찰자에게 보증금이 인수되지 않습니다. 이 때 임차인이 보증금을 배당받지 못하더라도 낙찰자는 보증금을 반환할 필요가 없으며, 간단한 법적 절차를 통해 임차인을 내보낼 수 있습니다.

○ 대항력 인수되어 낙찰자에게 인수되는 경우(전입일이 말소기준보다 빠른 경우)

대항력 발생 시점이 말소기준권리보다 빠르면 낙찰자가 임대인의 지위를 이어받게 되므로 임대차 계약기간이 만료되기 전까지 마음대로 임차인을 내보낼 수 없습니다. 이때, 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못한 경우 임대차 계약 만기가 되면 낙찰자가 보증금을 반환해줘야 합니다.

ex) 대항력 있는 임차인이 보증금 1억 2천만원을 인수해야 한다면 임차보증금만큼 더 유찰되길 기다렸다가 입찰해야 합니다. 임차인 배당 받으려면 우선 변제권 확보해야 하는데, 대항력을 확보했다고 해서 경매 절차에서 무조건 배당받을 수 있는 것은 아닙니다. 낙찰되면 돈을 받기 위한 권리들은 설정 일자 순서에 따라 배당이 되고, 임차인의 배당은 '우선변제권'을 취득한 날을 기준으로 그 순서가 정해집니다.

※ 우선 변제권: 임차인이 우선하여 배당받을 수 있는 권리

대항력 있는 임차인이 경매 절차에서 보증금을 돌려받을 수 있는 방법

1. 법원에 배당요구를 신청하여 부동산이 낙찰된 후에 보증금을 배당받는 것입니다. 이 경우 임차인이 보증금 전액을 배당받는다면 문제가 없으나 배당받지 못하는 금액이 있다면  나머지 보증금은 낙찰자가 인수해야 합니다. 즉, 낙찰자가 반환해야 합니다.

2. 배당요구를 하지 않고 낙찰자에게 반환을 요구하는 것입니다. 즉, 보증금 전액을 낙찰자가 인수해야 하기 때문에, 낙찰자가낙찰자가 인수해야 할 보증금이 있는 물건은 그 금액을 감안해 입찰 여부 및 가격 결정해야 합니다.

 

임차인의 권리 분석 중 대항력에 대해 알아보았습니다. 임차인 입장에서는 보증금을 돌려받기 위해서는 대항력을 유지하는 것이 좋습니다. 임대차 계약 후 실제로 '점유'해야 하고, 반드시 '전입신고'를 해놔야 합니다. 경매가 진행되고 있는 동안 점유와 전입신고, 이 두 가지가 성립이 되지 않으면 대항력이 사라지니 유의하시기 바랍니다.

 

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