전월세전환율 의미와 전세에서 월세 전환 시 계산 방법

지금까지 전세대출의 이자가 월세보다 저렴했기 때문에 전세를 사는 것이 세입자에게 유리했습니다. 하지만 최근 지속적인 금리 인상으로 인해 전세대출 이자가 상승하여 세입자들이 월세를 선호하기 시작했습니다. 전세 보증금을 월세로 전환하는 계산 방법을 알아보겠습니다.

전월세전환율의 의미

전세를 월세로 바꿀 때 적용하는 비율을 뜻합니다.

전세에서 월세로 바꾸는 이유

가장 중요한 이유는 계속되는 금리 인상 입니다. 전세 거주 방식이 선호되는 이유는 집주인에게 전세금을 맡기면 매달 현금을 지불하지 않고도(월세를 내지 않고도) 2년간 거주할 수 있고, 퇴거 시 원금을 찾을 수 있기 때문입니다. 하지만 금리 인상이 계속 되면서 전세 보증금의 이자가 부담이 가중되면서 임차인이 자발적으로 월세를 선호하고 있습니다. 또한 과거 임대차법이 도입되면서 기존 주택에서 4년 거주하는 임차인이 늘어 전세 매물이 상당히 줄어든데다, 집주인들이 4년 치 인상분을 한 번에 올리면서 상승분 만큼을 월세로 받으려는 움직임도 있어 복합적으로 영향을 끼친 것으로 보입니다.

전세보다 월세가 유리한 경우

예를 들어 5억의 전셋집에 거주하는 세입자가 전세자금 대출을 3억을 받을 경우, 매달 부담해야 하는 이자는 약 112원 정도입니다.
(금리 4.5% 적용한다는 가정하에, (3억원 × 4.5%) ÷ 12개월 = 월 112만원)

만약 3억을 월세로 바꿀 경우, 전월세전환율을 3.75%라고 가정한다면 매달 지불해야 하는 월세는 약 94만원으로 월세로 전환하면 월 18만원을 절약할 수 있습니다.
(3억원 × 3.75%) ÷ 12개월 = 약 94만원

전세에서 월세로 변경할 경우 계산 방법

○ 전세 → 월세 변경 시
월세 = (전세 보증금 × 전월세전환율) ÷ 12개월

만약 5억 전세에서 2억 전세, 3억에 대한 월세로 전환한다면, (3억원 × 3.5%) ÷ 12개월 = 87만 5천원을 월세로 내야 합니다. (※ 전월세전환율 3.5%로 가정)
기존 전세금 5억원에서 전환 후에는 전세금 2억과 월세 86만 5천원으로 계산 할 수 있습니다.

주택임대차보호법에 따르면 전월세전환율을 3.5% 한에 지켜야 하나, 처벌조항이 없기 때문에 거의 지켜지는 일은 없기 때문에 부동산 시장 흐름에 따라 정해집니다.

○ 월세 → 전세 변경 시
별도의 규정이 없기 때문에 전월세전환율을 3.5%보다 더 높은 비율로 적용할 수 있습니다. 집주인과 세입자의 합의 여부에 따라 조절 가능합니다.

미국 연준의 금리 인상으로 인해 우리나라도 화폐 유출을 막기 위해 계속 금리 인상을 할 확률이 높습니다. 금리가 오르면 전월세전환율도 상승하게 됩니다. 당분간 금리 인상은 계속 될 것이기 때문에 월세 선호는 계속 될 것으로 보입니다.