집값 안정화를 위한 6.21 부동산 대책 발표 정리(상생 임대인, 갱신계약청구권)

윤석열 정부가 21일 제1차 부동산 관계장관회의를 통해 '임대차 시장 안정 방안과 3분기 추진 부동산 정상화 과제'를 발표하였습니다. 집값 안정화를 위한 대책은 공급을 늘리고 임차인의 부담을 낮추는데 초점을 맞췄습니다. 그중 상생 임대인 혜택과 계약갱신청구권에 대해 알아보겠습니다.

상생 임대인 지원 제도

집주인이 임대료를 5% 이내에 인상하면, 집주인이 2년 실거주한 것으로 판단하고 양도세 비과세 혜택, 장기보유특별공제 혜택을 주는 것을 뜻합니다. 집주인이 상생 임대인에 해당됩니다.

○ 상생 임대인 개선 방안

구분		현행	개선
상생임대인 개념		직전 계약 대비 임대료를 5% 이내 인상하여 신규(갱신) 계약을 체결한 임대인
상생임대주택 인정 요건		임대 개시 시점 1세대 1주택자 & 9억원(기준시가) 이하의 주택	폐지 (임대 개시 시점에 다주택자이나 향후 1주택자 전환 계획이 있는 임대인에게도 혜택 적용)
혜택	비과세	조정대상 지역 1세대 1주택 양도세 비과세 조건인 2년 실거주 요건 중 1년 인정	조정대상 지역 1세대 1주택 양도세 비과세 조건인 2년 실거주 요건 면제 (2년 실거주 인 것으로 봄)
	장특공제	없음	1세대 1주택 장기보유특별공제 적용을 위한 2년 실거주 요건 면제 (2년 실거주 인 것으로 봄)
적용 기한		'22. 12. 31	'24. 12. 31 (2년 연장)

상생 임대인에게 양도세 면제, 장기보유특별공제(장특공제) 조건을 받기 위한 2년 실거주 조건을 인정해 준다는 것이 요점입니다. 또한 현행 다주택자에게는 해당되지 않았던 상생 임대인 개념이 다주택자에게도 적용할 수 있도록 개선하였습니다. 다주택자들에게 세제 혜택을 줄 테니 임대료를 최소 인상하게 하여 집값을 안정화하겠다는 정부의 강력한 의지가 돋보입니다.
이 혜택은 상생임대인 제도가 최초로 시행된 2021년 12월 20일 부터 2024년 12월 31일 계약 건만 해당됩니다. 2021년 12월 20일 이전 전세계약을 갱신한 상생임대인은 혜택을 받을 수 없습니다.

현행 양도세는 1인 1 주택 & 2년 이상 보유(조정지역대상은 실거주 2년도 필요) & 매도 가격 12억 이하, 이 세 가지 조건을 모두 갖췄을 때 양도세를 면제해줍니다. 이 세가지 조건이 충족되지 않으면 양도세를 그대로 내거나, 장기보유특별공제 제도에 따라 보유 기간별로 양도소득세 비율을 다르게 하여 부과합니다.

상생 임대인 해당 여부

다음 사례에 해당할 경우 상생 임대인에 해당됩니다.

계약유형	갱신권	주요 사례
신규계약 (신규 임차인)	-	- 기존 임차인 갱신 만료 후 다은 임차인과 체결한 계약 - 계약 만료 이전 임차인 귀책으로 계약 취소 후 다른 임차인과 체결한 계약(단, 이전 임대차 계약 1년 6개월 이상 유지 했을 경우)
갱신계약 (기존 임차인)	갱신권 미사용	- 갱신요구권 사용 전 양자간 합의에 의해 자율 갱신한 계약 (이 경우 갱신 요구권 미사용한 것으로 보고, 2년 경과 후 갱신요구권 사용 가능, 사실상 신규 계약으로 봄)
	갱신권 사용	- 주택임대차법 상 갱신요구권을 활용하여 갱신된 계약
	갱신권 소진	- 갱신요구권은 이미 사용하였으나 묵시적 갱신 등 재갱신된 계약

단, 주택 매수 후 신규로 체결한 임대차 계약, 주택 매수 시 승계받은 임대차 계약은 제외합니다.

갱신 계약 청구권

2020년 7월 31일부터 시행한 제도로, 임차인이 2년 전세 계약을 하고 나서 계약 만료 전 청구권을 사용하여 기존의 2년에서 2년을 더 추가적으로 기간을 연장을 요청하는 권리로 총 4년을 거주할 수 있습니다.
2년이 지난 2022년 7월이 다가오는 이때, 이 전에 계약한 임대 계약에 청구권을 한 번 쓰고 4년 실거주한 시기가 도래하고 있어 여름에 집값이 폭등할 거라는 전문가들의 전망이 있습니다. 이 때문에 정부에서 서둘러 집값 안정화 대책을 발표한 것입니다.

상생 임대인 제도가 처음 시행되었을 때, 다주택자들에게는 세제 혜택이 없어 다주택자들은 상생 임대인에 참여하지 않았습니다. 이번 대책을 통해 다주택자들이 세제 혜택을 받기 위해 상생 임대인으로 참여한다면 집값 안정화에 도움이 되지 않을까 합니다.