집 언제 사는 게 좋을까? 부동산 경제 사이클 정보와 의견

최근에 가격이 많이 오른 주식과 부동산이 조정을 받고 있는 상황입니다. 모든 자산은 거대한 경제 시스템에서 가격이 결정되는데, 특히 부동산의 경우 공급, 수요에 따라 움직이기 때문에 일정한 패턴을 그리며 순환합니다. 부동산 사이클에 대해 간단히 소개하며 개인적인 의견을 덧붙여보겠습니다.

부동산 사이클 이해하기

1. 집값은 하락하는데 전셋값은 오르는 상황

집값이 하락하기 때문에 사람들이 집을 사지 않는 상황입니다. 전세로 머물기 때문에 전세 수요가 많아 전셋값이 올라갑니다. 언론에서도 부동산 투자에 대해 부정적으로 기사를 내놓습니다. 사람들이 집을 사지 않아 건설사는 주택 공급을 하지 않습니다. 이 상황이 지속되면 전세가가 계속 오르면서 매매가와 비슷해집니다.

 

2. 매매가가 올라 집값이 상승하는 상황

1번의 상황에서 전세가가 계속 오르다 매매가와 비슷해지면 매매가가 상승합니다. 이때 미분양 물량도 빨리 소진됩니다. 집이 부족해서 가격이 오르는 상황이라 중소형 아파트가 먼저 가격이 오릅니다. 건설사에서는 사람들이 집을 사니 공급을 시작합니다. 건설부터 입주까지 최소 2년은 소요되기 때문에 공급이 충분히 생길 때까지 집값은 오릅니다.

 

3. 매매가가 많이 올라 거품이 생기는 상황

2번에서 전세수요가 매매수요로 많이 전환되었기 때문에 매매가는 상승합니다. 이 때 투자자들도 투자에 나서기 때문에 매매가는 크게 상승합니다. 이 시기는 2번과 달리 큰 집, 신축, 비싼 집이 오릅니다. 시간이 지나 2번에 공급을 시작한 물량이 입주를 시작하면서 상승이 멈춥니다. 

 

4. 매매가와 전세가가 동시에 하락하는 상황

집값이 많이 오른 곳일 수록 건설사가 공급을 많이 했기 때문에 미분양이 쌓이게 됩니다. 전세가는 계속 떨어지고 거품도 사라집니다. 사람들이 집을 사지 않아 건설사는 공급을 끊습니다. 이 상황이 지속되면 1번으로 넘어가고, 이후 1,2,3,4 순서대로 순환됩니다.

 

(참고 책: 나는 오늘도 경제적 자유를 꿈꾼다 / 청울림 / 알에이치코리아)

현재 부동산 시장에 대한 생각

지금 부동산 시장의 상황은 4번의 상황이라고 볼 수 있습니다. 부동산 시장이 차갑게 얼어붙었습니다. 근 몇 년 간 꾸준히 오른 부동산의 거품이 사라지고 가격이 조정받고 있습니다. 집을 팔고자 하는 사람들도 가격이 오르기만을 기다리고 있어 실제로 매물을 찾기 힘든 상황입니다. 대출을 받고 집을 사려는 사람들도 금리가 오르면서 머뭇거리고 있습니다. 

하지만 이 상황이 어떤 이에게는 기회가 될 수도 있습니다. 요즘같이 경제 상황이 좋지 않으면 형편에 따라 갖고 있는 부동산을 팔아야 하는 경우가 생깁니다. 그럼 부지런히 기회만 엿보고 있던 사람에겐 기회가 될 수 있습니다. 자금이 충분히 있다면 지켜봐 왔던 지역에 급매가 나오면 바로 매매할 수 있기 때문입니다. 불황기에 현금을 가지고 있어야 한다는 말이 실감 납니다. 이번 부동산 시장에서 배운 것은 준비된 자만이 위기를 기회로 만들 수 있다는 것이었습니다. 부동산 초보자로서 꾸준히 관심을 갖고 부지런히 공부해야겠다는 생각이 드는 요즘입니다.