전입신고, 확정일자를 받아야 하는 이유 / 대항력과 우선 변제권

이사를 하거나 전월세 계약을 할 경우 보증금의 금액이 크면 클수록 불안한데요. 소중한 보증금을 지키기 위해서 계약서 작성 시 가장 먼저 해야 하는 건 전입신고를 하고 확정일자를 받는 것입니다. 전입신고는 무엇이고 왜 신고해야 하며, 확정일자는 왜 꼭 받아야 하는지에 대해 알아보겠습니다.

 

전입신고 의미

하나의 세대에 속하는 자의 전원 또는 그 일부가 거주지를 이동한 때에 신고의무자가 새로운 거주지로 옮겨 전입 사실을 관할기관에 신고하는 것을 의미합니다.

 

전입신고는 대항력을 가지게 된다

전입신고를 하게 되면 대항력을 가지게 됩니다. 대항력이란 내가 잠시 살고 있는 집이 중간에 경공매로 넘어가더라도 남은 계약기간까지 임대차 계약상의 권리를 주장하고 보호받을 수 있는 권리입니다. 주택의 소유자가 다른 사람으로 바뀌더라도 임차권을 가지고 대항할 수 있는데 이것을 대항력이라고 합니다. 단, 채권 등 선순위의 권리가 있다면 대항력이 인정되지 않기 때문에 확정일자를 받는 것이 중요합니다.

 

확정일자 의미

건물 소재지 관할 세무서장이 임대차 계약서의 존재 사실을 인정하여 임대차계약서에 기입한 날짜를 의미합니다. 확정일자는 등기를 한 것과 같은 효력을 가지기 때문에 임차한 건물이 경공매로 넘어갈 때 확정일자를 기준으로 보증금을 우선변제받을 수 있습니다.

 

우선 변제권 발생으로 보증금을 지킬 수 있다

집주인이 집을 담보로 대출을 받을 경우 그 권리로 근저당이라는 것을 등기부등본에 설정하게 되는데 기한 내에 갚지 않거나 이자를 지불하지 않을 경우에는 채권자(은행 등)에서는 경매 절차를 진행할 수 있습니다. 

 

우선 변제권이란 전세나 월세로 살고 있는 경우 집주인의 개인 사정으로 집이 경매로 넘어갔을 때 다른 후순위채권들보다 보증금을 먼저 배당 받는 권리입니다. 경매가 시작되면 집을 담보로 받은 대출 등 채권을 가지고 있는 은행, 공기관들이 배당을 요구하게 되는데 그때 권리의 선후관계를 따지게 되며 선순위부터 배당을 해줍니다. 그때 은행의 채권보다 나의 확정일자가 더 빠르다면 다른 무엇보다 먼저 보상을 받을 수 있는 권리가 생깁니다.

 

내가 계약하고자 하는 집에 이미 융자금이 많이 걸려 있다면 계약하는 것을 다시 생각해보아야 합니다. 내가 확정일자를 받더라도 선후관계를 따지면 융자금을 빌려준 은행보다 내 보증금이 후순위에 있기 때문입니다. 경매로 넘어갔을 때 보증금을 못 돌려받는 상황이 생길 수도 있기 때문에 계약하고자 하는 집에 융자금이 있는지, 있다면 얼마나 있는지 파악하고 계약 여부를 결정하여야 합니다. 근저당 여부는 등기부등본을 떼어 확인할 수 있습니다.

 

확정일자를 받더라도 우선 변제권은 익일날 발생한다

전입신고는 신고하는 즉시 바로 효력이 발생하지만, 확정일자를 11월 1일에 받더라도 다음 날인 11월 2일 0시에 효력이 발생합니다. 예전에는 11월 1일 오전에 전세 계약을 하고 확정일자를 받는 경우 집주인이 11월 1일 오후에 집을 담보로 바로 대출을 받는 경우가 있어 내 보증금이 후순위로 밀리는 경우가 있었습니다. 이때 집이 경매에 넘어가면 11월 1일 오후에 대출받은 은행이 선순위이고 다음 날 2일에 효력이 발생하는 내 보증금이 후순위기 때문입니다. 요즘에는 그런 불상사를 방지하기 위해 오후 4시 넘어 계약서를 작성하거나 특약을 걸어 계약을 하는 방법을 쓰기도 합니다.

 

확정일자 받는 방법

확정일자 받는 방법에는 변호사를 통해 받는 법, 동주민센터 등 행정기관에서 받는법, 인터넷 등기소에서 받는 법이 있습니다. 전입신고를 할 때 확정일자를 동시에 받을 수 있기 때문에 주로 동주민센터 방문 방식을 많이 하는 편입니다.

확정일자의 경우 집 주인의 동의가 필요 없기 때문에 신분증과 임대차 계약서를 가지고 방문할 경우 확정일자를 받을 수 있습니다.

 

전입신고와 확정일자는 거주 안정을 위한 대항력와 우선변제권을 설정할 수 있으니 소중한 보증금을 지키기 위해 꼭 해야 하는 것 잊지 마시기 바랍니다.