무주택자 주택 구매 시 취득세 정보와 절세 방법

우리나라 세법 상 자산을 취득하게 되면 취득세를 냅니다. 부동산을 취득하는 경우에는 작게는 1%에서 많게는 12%까지 취득세를 내야 합니다. 이 취득세는 어느 지역, 어떤 형태의 부동산을 취득하느냐에 따라 부과율이 달라집니다. 첫 단추를 잘 끼워 합법적으로 절세해봅시다.

취득세란? 

부동산, 차량, 기계장비, 항공기, 선박, 회원권 등을 취득한 자에게 부과하는 세금을 말합니다. 지방세이기 때문에 지방자치단체에 취득한 날로 부터 2달 이내에 신고하여 납부합니다. 주택 취득가액 6억원 이하는 1%, 6억 원 초과 9억 원 미만은 1~3%, 9억 원 초과의 경우 3% 세율을 적용합니다.

취득세율 계산 방법

{(주택 취득가액/1억원 × 2/3 - 3) × 1/100}

예를 들어 취득가액이 6억 2천 원이면 1.13%를 취득세로 신고, 납부합니다.(= {(6억 2천 원/1억 원× 2/3 - 3) × 1/100})

취득세율 표(2020.8.12 이후)

구분		조정지역 여부		공시가격 1억 이하 주택
		비조정지역	조정지역
개인	1주택 구매시	1~3%	1~3%	개인, 법인 모두 1%
	2주택째 구매시	1~3%	8% (일시적 2주택: 1~3%)
	3주택째 구매시	8%	12%
	4주택 이상	12%	12%
법인		12%

※ 일시적 2 주택: 이사나 주택 처분을 앞두고 있을 경우 일시적 1세대 2 주택 세율을 인정해주는 제도입니다. 이때 조정대상지역이라도 중과세율(8%)이 아닌 일반세율(1~3%)을 적용해 줍니다. 조건은 3년 이내 종전주택을 처분해야 하며, 신규주택과 종전주택이 모두 조정지역에 있는 경우에는 1년 이내 처분해야 합니다.

 

위 표를 통해 주택 구매 순서에 따라 취득세 차이를 알아보겠습니다.  

만약 갑이라는 사람이 다음과 같은 순서대로 주택을 취득했다고 가정해보겠습니다.

◎ 1차 구매: 비조정지역 A주택(10억 원) 구매

◎ 2차 구매: 조정지역 B주택(5억 원) 구매

◎ 3차 구매: 조정지역 C주택(4억 원) 구매

1차 구매 주택은 9억 원 초과이므로 10억 원 × 3%가 적용되므로 취득세는 3,000만 원입니다. 다음 조정지역의 B주택을 구매하게 되면 5억 원 × 8%가 적용되므로 취득세는 4,000만 원입니다. 조정지역의 C주택을 구매하게 되면 4억 원 × 12%가 적용되므로 취득세는 4,800만 원입니다. 이렇게 총 주택 3채를 취득했을 경우, 취득세 합계는 1억 1천8백만 원입니다.

 

반면에 을이라는 사람은 다음과 같은 순서로 주택을 취득했다고 가정해보겠습니다.

◎ 1차 구매: 조정지역 B주택(5억 원) 구매

◎ 2차 구매: 비조정지역 A주택(10억 원) 구매

◎ 3차 구매: 조정지역 C주택(4억 원) 구매

1차 구매 주택은 5억 원× 1%가 적용되므로 취득세는 500만 원입니다. 다음 비조정지역의 A주택을 구매하게 되면 10억 원× 3%가 적용되므로 취득세는 300만 원입니다. 조정지역의 C주택을 구매하게 되면 4억 원× 12%가 적용되므로 취득세는 4,800만 원입니다. 총 주택 3채를 취득했을 경우, 취득세 합계는 5,600만 원입니다.

 

갑과 을은 주택 취득 순서만 바꿨는데도 6,200만 원의 세금 차이가 납니다. 무주택자의 경우 조정지역을 구매를 염두에 두고 있다면 첫 주택을 조정지역으로 사는 것이 절세에 도움이 됩니다. 주택을 1개 보유하고 2번째 주택을 구매할 경우, 절세를 위해 비조정지역을 사게 될테니, 처음에 취득할 때는 세율 차이가 없는 조정지역을 사는 것입니다. 즉, 무주택자의 경우 조정지역을 구매를 염두해두고 있다면 '조정지역 → 비조정지역' 순서대로 구매하는 것이 절세에 도움이 됩니다.

오피스텔 취득세율

오피스텔 취득세율은 4.6% 단일세율로 1 주택이든 10 주택이든 상관없이 4.6%를 적용합니다. 무주택자가 아파트를 매입하면 1~3%의 취득세만 내면 되는데 굳이 세금을 더 내면서까지 오피스텔을 첫 주택으로 살 필요가 없습니다. 오피스텔 매입을 생각하고 있다면 절세를 위해 세율이 오르는 3 주택 째 구매 시 고려하는 것이 절세에 좋은 방법입니다.

 

○ 전국 규제지역 현황(2022.2월 기준)

	투기과열지구(49곳)	조정대상지역(112곳)
서울	전 지역	전 지역
경기	과천, 성남, 분당, 광명, 하남, 수원, 성장 수정, 안양, 안산 단원, 구리, 군포, 의왕, 용인수지, 기흥, 동탄2	과천, 성남, 하남, 광명, 구리, 안양, 광교지구, 용인, 수원, 의왕, 고양, 남양주, 화성, 군포, 부천, 안산, 시흥, 오산, 안성, 평택, 광주, 양주, 의정부, 김포, 파주, 동두천
인천	연수, 남동, 서	중, 동, 미추홀, 연수, 남동, 부평, 계양, 서
부산	-	해운대, 수영, 동래, 남, 연제, 서구, 동구, 영도구, 부산진구, 금정구, 북구, 강서구, 사상구, 사하구
대구	수성	수성, 중구, 동구, 서구, 남구, 북구, 달서구,달성군
광주	-	동구, 서구, 남구, 북구, 광산구
대전	동, 중, 서, 유성	동, 중, 서, 유성, 대덕
울산	-	중구, 남구
세종	세종	세종
충북	-	청주
충남	-	천안 동남, 서북, 논산, 공주
전북	-	전주 완산, 덕진
전남	-	여수, 순천, 광양
경북	-	포항 남구, 경산
경남	창원 의창구	창원 성산구

 

부동산 취득세에 대해 알아보았습니다. 지역(비조정지역, 조정지역) 구매 순서와 주택 형태(아파트, 오피스텔)에 따라 취득세가 작게는 몇백만 원에서 크게는 몇 천만 원 차이 나는 걸 알 수 있었습니다. 이 부분을 잘 알고 첫 단추를 잘 끼워 현명하게 주택을 취득하시기 바랍니다.