경매 입찰 시 권리 분석 하는 방법, 말소 기준 권리 알아보기

부동산 입찰에서 권리 분석이란, 해당 부동산이 법률적 하자가 없는지 살펴보는 과정입니다. 일반적으로 일반 매매는 공인중개사를 통해 매매를 하기 때문에 이상이 없는 경우가 대부분이지만 부동산 경매는 본인이 판단하고 결론을 내려야 하기 때문에 필수적으로 알아봐야 하는 사항입니다. 

말소기준 권리

말소기준권리란?

통상적으로 해당 경매 절차에서 매각으로 소멸되거나 낙찰자에게 인수되는 권리를 판단하는 기준이 되는 권리입니다. 법적인 용어는 아닙니다. 돈을 돌려받기 위한 것이 목적이 되는 것이기 때문에, 말소기준 권리 '이전'의 권리는 낙찰자에게 '인수'가 되어 낙찰자가 부담해야 하고, '이후'의 권리(말소기준 권리 포함)는 매각 후 전부 '소멸'되어 낙찰자가 부담하지 않아도 됩니다.

말소기준의 권리가 될 수 있는 5가지 요소

※ 밑의 권리가 2개 이상인 경우 가장 앞선 것이 기준 권리가 됩니다.

 

○ (근) 저당권

'저당'이란 부동산 등을 담보로 하여 돈을 빌려주는 것을 말합니다. '저당권'은 채무자가 빚을 갚지 않는 경우에 채권자가 경매 절차를 통해 돈을 돌려받을 수 있는 권리입니다. 근저당은 채무자가 빚을 갚을 경우, 이자가 밀려 채무액이 더 불어나는 경우를 대비해 일반적으로 저당권보다 '근저당권'을 설정합니다. 즉, 실제로 빌려준 돈의 120~130%에 해당하는 금액을 채권최고액으로 설정합니다.

 

○ 가압류(압류)

가압류는 채무자가 재산을 빼돌릴 수 없도록 조치하는 것입니다. 채권자가 돈을 받기 위해 소송을 제기해서 승소하더라도 채무자가 재산을 숨기거나 팔아버리면 그 돈을 회수할 수 없기 때문에 가압류 처리를 합니다. 쉽게 말하자면 법원이 채무자의 재산을 임시로 확보하는 것입니다. 채권자가 가압류 신청 시, 법원은 등기부등본에 기재하고 추후 재판에서 채권자가 승소하면 가압류를 압류로 바꾸어 경매를 신청하게 됩니다.

 

○ 담보가등기

채권자가 빌려준 돈을 받기 위해 채무자의 부동산에 근저당권을 설정하는 것과 마찬가지로 가등기를 설정하는데 이를 '담보가등기'라 합니다. 가등기(임시 등기)란,  본등기(진짜 등기)를 할 요건이 갖춰지지 못한 경우에 본등기의 순위를 보전하기 위해 임시로 하는 등기를 말합니다. 예를 들면 소유권 이전 청구 가등기가 있습니다.

 

○ 경매기입등기

채권자의 신청에 의해 경매가 진행된다는 것을 알리는 역할을 하는 것으로, 그 자체가 돈을 받기 위한 권리는 아니지만 처분을 금지하는 압류 효과가 발생합니다.

 

○ 전세권(임의경매를 신청하거나 배당 요구한 선순위 전세권)

전세는 부동산 소유자에게 보증금을 맡기고 일정 기간 동안 그 부동산을 빌려 쓰는 임대차 계약입니다. 이 전세계약을 건물등기부등본에 등록하면 '전세권'이 됩니다. 당사자들 사이에 계약을 하고 '등기'를 갖춰야만 성립이 되는 것입니다. 등기된 전세권은 임대인의 동의 없이도 해당 부동산을 타인에게 양도 또는 임대할 수 있으며, 전세보증금을 반환받지 못할 경우 법원의 확정 판결이 없어도 바로 경매(임의 경매) 진행 청구 가능합니다. 중요한 것은 전세권자가 배당요구 또는 경매 신청을 했을 때 전세권은 말소기준의 권리가 되는 것입니다. 신청을 했을 때, 등기부등본에 기재되어 있으니 쉽게 찾아볼 수 있습니다.

 

말소기준의 권리인 근저당권, 가압류, 담보가등기, 경매 기입등기, 전세권(경매를 신청하거나 배당 요구한 선순위 전세권)에 대해 간단히 알아보았습니다. 권리분석은 부동산 경매, 공매뿐만 아니라 일반 매매에서도 필수적으로 파악해야 하는 것입니다.  가장 중요한 건 가치가 있는 부동산을 선별하는 능력을 길러야 한다는 것입니다. 부동산 경매하는 방법은 외워서 하는 기술적인 방법이 아니기 때문에 부동산 본질적인 가치를 먼저 파악하고, 경험을 통해 실전 능력을 쌓는다면 좋은 수익을 올릴 수 있을 것입니다.